A fegyelmi bizottság közleménye a könyvvizsgálók társasházi szerepvállalása kapcsán

A speciális társasházi jogszabályokban, beleértve az egyéb szervezetekre vonatkozó, társasházakra alkalmazandó előírásokat, az 1-4. pontokban körülírt feladatokra vonatkozó követelmények, előírásokat fektettük le kifejezetten könyvvizsgálókra vonatkozó megközelítésben. Olyan esetek nem kerültek feldolgozásra, amelyek könyvvizsgálók könyvelési, igazságügyi szakértési, egyéb olyan tevékenységeire vonatkoznak, amelyek nem kifejezetten társasházi jogi előírásokban vannak szabályozva, kifejezetten a könyvvizsgálókra vonatkozó társasházi specialitásokat emeltük ki.

1. Könyvvizsgáló megbízása számvizsgáló bizottság, vagy számvizsgáló bizottság helyett közgyűlés által kijelölt tulajdonostárs hiányában számvizsgáló bizottsági feladatokra

A társasházi törvény a társasház nagyságrendjétől függetlenül előírja, hogy a társasházi tulajdonostársak közösségének gondoskodni kell a közös képviselő, illetve intéző bizottság ügyintézésének, a társasház pénzforgalmának ellenőrzéséről, valamint a közgyűlés elé terjesztett, a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolás és az éves költségvetési terv véleményezéséről. Amennyiben egy társasházban nincs számvizsgáló bizottság és nincs erre a feladatra a közgyűlés által kijelölt tulajdonostárs, abban az esetben – a szervezeti és működési szabályzat erről szóló rendelkezése esetén – e feladatok ellátásával aktív kamarai tag könyvvizsgáló is megbízható. Jól látható, hogy ezen megbízás akkor adható könyvvizsgálónak, amennyiben mindhárom felsorolt előfeltétel (nincs SZB, nincs kijelölve tulajdonostárs, SZMSZ lehetővé teszi) fennáll. Azt, hogy mely társasházi szerv jogosult a könyvvizsgáló megbízására, a törvény nem szabályozza. Ebben az esetben az SZMSZ rendelkezései alapján kell eljárni a megbízás során.
A számvizsgáló bizottsági feladatokat ellátó könyvvizsgáló feladatai a társasházi törvény alapján: a közös képviselő, illetve az intéző bizottság ügyintézésének, a társasház pénzforgalmának ellenőrzése, a közgyűlés elé terjesztett, a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolás és az éves költségvetési terv véleményezése, értékhatár feletti számlák véleményezése,  javaslat-tétel a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására,
a közgyűlés összehívása, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.
Az ebben a pontban részletezett könyvvizsgálói tevékenység nem tartalmaz könyvvizsgálati feladatot, nem érinti a beszámoló felülvizsgálatát, így nem esik kamarai adatszolgáltatási kötelezettség alá.

2. Könyvvizsgáló, mint gazdasági ellenőrzést segítő személy 

A társasházi törvény egyik módosítása megalkotta a gazdasági ellenőrzést segítő személy fogalmát. Amennyiben a társasház éves pénzforgalma (tehát az összes bevétel és az összes kiadás együttes összege) meghaladja a 20 millió Ft-ot, vagy a társasházi külön tulajdonú lakások száma meghaladja az 50 darabot, alapesetben kötelező a társasháznak gazdasági ellenőrzést segítő személyt igénybe venni. Ebben az esetben is akár aktív kamarai tag könyvvizsgáló is lehet (gazdálkodó szervezet is megbízható, de ekkor meg kell nevezni a feltételeknek megfelelő természetes személyt). Nem szükséges ilyen személy megbízása, amennyiben az 1. pontban megjelölt feladatra megfelelő személy került megbízásra, valamint amennyiben valamely társasházi tisztségviselő rendelkezik a gazdasági ellenőrzést segítő személyre vonatkozó előírásnak megfelelő végzettséggel és regisztrációval, vagy társasház-kezelői, ingatlankezelői végzettséggel.
A gazdasági ellenőrzést segítő személy feladatai: a számvizsgáló bizottság feladatellátásának segítése, a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolás és a következő évi költségvetési javaslat – éves közgyűlés elé terjesztett – tervezetének előzetes vizsgálata és véleményezése. E tevékenységre a Magyar Könyvvizsgálói Kamaráról, a könyvvizsgálói tevékenységről, valamint a könyvvizsgálói közfelügyeletről szóló 2007. évi LXXV. törvény (a továbbiakban: Kkt.) 4. § (5) bekezdése szerinti magyar nemzeti könyvvizsgálati standardok, illetve a Kkt. 3. § (1) bekezdésének a) pontja szerinti könyvvizsgálói tevékenységre irányadó függetlenségi előírások nem vonatkoznak, mely körülményt a vélemény megfogalmazásakor figyelembe venni és a független könyvvizsgálói jelentés ezzel kapcsolatos tartalmi elemeinek „átemelését” – a félreértések elkerülése érdekében – mellőzni javasoljuk. A gazdasági ellenőrzést segítő személy tanácskozási joggal vesz részt az előző mondatban említett közgyűlési napirendi pont tárgyalásán, amelyre őt kötelező meghívni. A gazdasági ellenőrzést segítő személy a véleményéről és vizsgálatának eredményéről – ideértve azt is, ha tudomást szerez a közösség vagyonának várható jelentős csökkenéséről, illetve más olyan tényről, amely társasházi tisztségviselő felelősségre vonását vonhatja maga után –, írásban köteles tájékoztatni a közgyűlést. Ez utóbbi gondolatjelek közé tett előírás alapján, amennyiben ezen jelzésre okot adó körülmények fennállnak, és mégsem tartalmazza a közgyűlés elé terjesztett jelentés, a könyvvizsgáló felelőssége (polgári jogi, illetve fegyelmi felelősség) is megállapítható lehet. Meg kívánjuk jegyezni, hogy bármilyen tevékenységet vállal el a könyvvizsgáló, a Ptk. szerinti általános felelőssége abban az esetben is fennáll, ha az adott jogszabályhely nem tartalmaz felelősségre vonatkozó kitételt.
Értelemszerűen abban az esetben is megbízhat bármely társasház gazdasági ellenőrzést segítő személyt, amikor a társasház pénzforgalma, illetve lakásainak száma az értékhatár alatt marad. Ilyen esetben is alkalmazni kell a végzettségre, regisztrációra, valamint az ellátandó feladatokra, közgyűlési részvételre vonatkozó előírásokat.

A gazdasági ellenőrzést segítő személy megbízásának rendje sincs a törvényben szabályozva, ezért ebben az esetben is a szervezeti és működési szabályzat rendelkezéseinek megfelelően bízható meg, esetleg választható meg. Fontos körülmény, hogy a gazdasági ellenőrzést segítő személy társasházi közgyűlés általi megválasztása nem kötelező.

Az ebben a pontban részletezett könyvvizsgálói tevékenység sem tartalmaz könyvvizsgálati feladatot, nem érinti a beszámoló könyvvizsgálói felülvizsgálatát, így nem esik kamarai adatszolgáltatási kötelezettség alá.

3. Társasházak részére könyvvezetési, beszámolókészítési szolgáltatás nyújtása könyvvizsgáló által 

A társasházi törvény nem tartalmaz részletszabályokat a társasházi könyvvezetésről és beszámolókészítésről, ezek a számviteli törvényben és a számviteli törvény szerinti egyes egyéb szervezetek beszámoló készítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól szóló kormányrendeletben (479/2016. Korm.r.) kerültek megfogalmazásra. A rendelet hatálya kiterjed a társasházakra is.  Társasházak könyvvezetését, beszámolókészítését, amennyiben az előző két üzleti év átlagában a bevétel (nem tévesztendő össze ez a fogalom a 2. pontban használt pénzforgalom fogalmával) meghaladja a 20 millió Ft-ot, kötelező aktív kamarai tag könyvvizsgálóra vagy regisztrált mérlegképes könyvelőre bízni. Tehát erre a tevékenységre is megbízható könyvvizsgáló. Társasházaknál ilyen megbízás folyamata, eljárásrendje sincs jogszabályban előírva, szintén az SZMSZ-t kell alkalmazni. 
A könyvvezetés, beszámolókészítés előírásai, feladatai ismertek a könyvvizsgálók számára nem szükséges ezen a helyen részletezni őket.

4. Társasházi beszámoló könyvvizsgálata

A számviteli törvény szerinti egyes egyéb szervezetek beszámoló készítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól szóló kormányrendelet tartalmaz könyvvizsgálatra vonatkozó előírást is, amely a rendeletben szereplő értékhatárt meghaladó esetben kötelező. Eszerint kötelező a könyvvizsgálat annál az egyéb szervezetnél, amelynél az éves (éves szintre átszámított) bevétel az üzleti évet megelőző két üzleti év átlagában meghaladja a 300 millió forintot. Minden olyan esetben, amikor a könyvvizsgálat nem kötelező, az egyéb szervezet dönthet arról, hogy a beszámoló felülvizsgálatával könyvvizsgálót bíz meg. Felhívom a figyelmet, hogy ha az egyéb szervezet döntése alapján történik meg a könyvvizsgálat elvégeztetése, abban az esetben is minden erre vonatkozó előírás szigorúan betartandó. Könyvvizsgálót megbízni a beszámoló felülvizsgálatával az egyéb szervezet nevében csak a legfőbb szerv jogosult, hiszen a hivatkozott kormányrendelet ezt a jogkört az egyéb szervezetre telepíti, nem pedig annak vezető tisztségviselőjére. Tehát egy társasház, akár kötelezett könyvvizsgálatra, akár nem, könyvvizsgálót könyvvizsgálati megbízatással csak és kizárólag a legfőbb szerv, a társasház közgyűlése határozatával választhat meg. 
Amennyiben a társasháznál egy könyvvizsgáló elvégzi a beszámoló könyvvizsgálói felülvizsgálatát, és erről könyvvizsgálói jelentést bocsát ki, a könyvvizsgálói jelentés kibocsátása kamarai adatszolgáltatási kötelezettség alá tartozik. Ez még az egyszerűsített beszámolóról kibocsátott könyvvizsgálói jelentésre is igaz a jelenlegi előírások alapján. 

5. Általános megjegyzések a fenti megbízások elfogadásával, szerződésekkel, megbízás teljesítésével összefüggésben

A társasházi megbízást elvállalni kívánó könyvvizsgálónak nagy figyelmet kell fordítania arra, hogy mire vonatkozik a várható megbízás. Nem biztos, hogy a társasházi közös képviselő teljesen tisztában van azzal, hogy milyen típusú megbízásokkal bízhat meg egy könyvvizsgálót. Ezért a megbízás elfogadása előtt pontosan meg kell állapodni a megbízás elfogadása előtti általános követelményeken túlmenően a társasházi specialitásokra való tekintettel a könyvvizsgáló megbízással érintett jogállásáról, a pontosan körülírt elvégzendő feladatokról, valamint, hogy mely belső szabályzat vagy jogszabály alapján kerül sor a megbízásra, esetleg megválasztásra. Ezeket a megbízási szerződésben is érdemes rögzíteni.
A megbízás elvégzéséről készített jelentésben is szerepelnie kell, hogy a könyvvizsgáló a jelentést milyen minőségében, milyen feladat elvégzéséről állította ki.
 

MKVK Fegyelmi bizottság